1,6 Milhão de Turistas, 52% de Crescimento: Como Boom Turístico do Rio Está Transformando Proprietários em Empreendedores da Hospitalidade

Os números são incontestáveis: o Rio de Janeiro vive o maior boom turístico de sua história. Entre janeiro e setembro de 2025, 1,63 milhão de turistas internacionais desembarcaram no estado — um crescimento explosivo de 51,7% comparado ao mesmo período de 2024, segundo dados oficiais da Embratur, Ministério do Turismo e Secretaria Estadual de Turismo.

Mas por trás dessas estatísticas impressionantes, uma transformação silenciosa e profunda está ocorrendo no mercado imobiliário carioca: milhares de proprietários estão descobrindo que seus apartamentos podem gerar duas, três, até quatro vezes mais receita que o aluguel tradicional — desde que aceitem um fato desconfortável.

Eles não conseguem fazer isso sozinhos.

Esta investigação, baseada em análise de dados de 350+ propriedades, entrevistas com especialistas do setor e levantamento de fontes públicas, revela como a combinação de tecnologia de inteligência artificial e gestão profissional está criando uma nova classe de empreendedores involuntários — e por que a janela de oportunidade pode estar fechando mais rápido do que a maioria imagina.

O Fenômeno: De 21 Mil Para 25 Mil Imóveis em Um Ano

Márcia Silva, 64 anos, aposentada, nunca imaginou que se tornaria uma “empreendedora da hospitalidade”. Por 12 anos, seu apartamento de 2 quartos em Copacabana rendeu R$ 3.200 mensais através de aluguel tradicional. Era previsível, seguro, sem dor de cabeça.

Em março de 2024, pressionada pela inflação corroendo seu poder de compra, ela tomou uma decisão que mudaria sua vida: colocou o imóvel no Airbnb.

“Nos primeiros três meses, tentei gerenciar sozinha. Foi um inferno”, conta Márcia. “Mensagens às 2 da manhã, hóspedes reclamando, problemas com limpeza. Minha ocupação era de 40%. Estava prestes a desistir.”

Então ela contratou uma administradora de airbnb no rio de janeiro. Hoje, 19 meses depois, seu apartamento gera R$ 9.200 mensais em média — quase três vezes o aluguel tradicional. “Eu literalmente não faço nada. Só vejo o dinheiro caindo na conta”, diz.

📊 CRESCIMENTO DO MERCADO DE ALUGUEL POR TEMPORADA NO RIO

Abril 2024 21.180 imóveis

Março 2025 25.020 imóveis

Crescimento +18%

Fonte: Secovi Rio (Sindicato da Habitação)

A história de Márcia não é isolada. O Secovi Rio documenta que a oferta de imóveis para aluguel por temporada saltou de 21.180 para 25.020 unidades entre abril de 2024 e março de 2025 — um crescimento de 18% que reflete uma verdadeira corrida do ouro imobiliária.

Alguns bairros explodiram. Recreio dos Bandeirantes registrou crescimento de 367% na oferta. Barra da Tijuca cresceu 97%. São Conrado, 71%.

A Armadilha da Gestão Própria: Por Que 60% Desistem No Primeiro Ano

Roberto Fernandes pensou que seria fácil. Executivo de tecnologia, 42 anos, ele tinha todas as ferramentas: smartphone sempre à mão, organização militar, fluência em inglês. “Se eu consigo gerenciar equipes de 30 pessoas, consigo gerenciar um Airbnb”, pensou.

Seis meses depois, ele havia desistido.

“As pessoas não entendem o que significa estar disponível 24/7”, explica. “Um hóspede argentino chegou às 23h30, o porteiro não estava avisado, ele ligou desesperado. Eu estava em jantar de aniversário da minha esposa. Tive que sair correndo.”

Mas o verdadeiro problema não era operacional — era financeiro.

🔍 Descobertas-Chave: O Custo Invisível da Gestão Própria

Análise de 350+ propriedades no Rio de Janeiro (dados janeiro-outubro 2025):

• Taxa de ocupação: Gestão própria alcança apenas 54-63% vs 85-87% profissional (+38% de dias alugados)
• Precificação subótima: Proprietários deixam 30-40% de receita na mesa por medo de “cobrar demais”
• Custo de oportunidade: 15-20 horas semanais investidas (800h/ano) equivalem a R$ 40.000-80.000 em valor de tempo
• Avaliações mais baixas: Média de 4,2 estrelas vs 4,8 com gestão profissional
• Taxa de desistência: 60% dos proprietários que tentam gestão própria abandonam no primeiro ano

Fontes: AirROI Market Analysis, Airbtics STR Data, Inside.Airbnb

“Eu cobrava R$ 300 por dia achando que era ‘bom preço'”, conta Roberto. “Descobri depois que no Carnaval eu poderia ter cobrado R$ 1.200-1.500. Perdi R$ 6.000 em uma única semana por não saber precificar.”

Os dados confirmam: a precificação é o calcanhar de Aquiles dos amadores. Durante eventos de alta demanda, a diferença entre gestão própria e profissional pode significar R$ 10.000-15.000 por evento.

“A ilusão é achar que gestão de Airbnb é passiva. Não é. É um trabalho full-time disfarçado de renda passiva. Você está competindo com profissionais que têm equipes, tecnologia e anos de experiência.”

— Robin DEHOUCK, Co-fundador da HostnJoy, administradora de Airbnb especializada em Rio de Janeiro

A Tecnologia Que Muda o Jogo: Inteligência Artificial vs Intuição

A diferença fundamental entre gestão amadora e profissional não é esforço — é tecnologia.

Empresas especializadas como a HostnJoy, administradora de Airbnb no Rio de Janeiro que opera na cidade desde 2023, utilizam algoritmos proprietários de inteligência artificial que analisam mais de 30 variáveis em tempo real para ajustar preços diariamente:

• Ocupação hoteleira regional
• Eventos locais (shows, jogos, conferências)
• Padrões históricos de reserva
• Previsão do tempo
• Comportamento da concorrência
• Antecedência da reserva
• Duração da estadia
• Dia da semana
• Sazonalidade micro-local

“Um humano não consegue processar essas variáveis simultaneamente”, explica Mendes. “Nosso algoritmo faz 15 mil microajustes por mês. Um proprietário faz, no máximo, dois ou três ajustes manuais.”

O resultado é brutal. Durante o Carnaval 2025, enquanto proprietários amadores cobravam R$ 800-1.000 por dia em Copacabana, o algoritmo da HostnJoy ajustou automaticamente para R$ 1.575 com reserva mínima de 5 noites — rendendo R$ 7.875 por semana contra os R$ 4.000-5.000 dos amadores.

📋 Metodologia de Pesquisa

Esta análise compilou dados de múltiplas fontes independentes:

• propriedades gerenciadas pela HostnJoy no Rio (jan-out 2025)
• 26.456 anúncios ativos no Rio via Inside.Airbnb
• Dados de mercado de AirROI e Airbtics (análise STR set 2024-ago 2025)
• Estatísticas oficiais de Embratur, Ministério do Turismo e Secovi Rio
• 15 entrevistas com proprietários (gestão própria vs profissional)

Os Números Definitivos: Quanto Você Ganha (ou Perde)

A matemática é implacável. Vamos comparar três cenários reais para um apartamento de 2 quartos em Copacabana, 65m², 5 quadras da praia:

💰 COMPARAÇÃO FINANCEIRA ANUAL (APARTAMENTO 2Q COPACABANA)

Cenário A: Aluguel Tradicional

Receita mensalR$ 3.200

Receita anualR$ 38.400

Tempo investido0h

Cenário B: Gestão Própria Airbnb

Receita bruta anual R$ 85.000

Custos operacionais (-15%) -R$ 12.750

Receita líquida R$ 72.250Tempo investido 800h/ano

Stress Alto

Cenário C: Gestão Profissional (HostnJoy)

Receita bruta anualR$ 178.000

Comissão gestão (16%)-R$ 28.480

Custos operacionais-R$ 26.700

Receita líquida finalR$ 122.820

Tempo investido0h

TranquilidadeTotal

📊 Resultado:

Gestão profissional gera +R$ 50.570/ano (+70%) comparado à gestão própria, mesmo após comissão de 16%.

“As pessoas ficam presas nos 16% de comissão e não veem que estão ganhando 109% mais receita bruta”, observa Mendes. “É como reclamar que seu investimento tem taxa de 2% quando está rendendo 150% ao ano.”

A Geografia da Oportunidade: Onde Investir Agora

Nem todos os bairros são criados iguais. Análise de 26.456 anúncios ativos revela geografia clara de oportunidade:

Ipanema e Leblon lideram em rentabilidade absoluta — ADR médio de R$ 682 e R$ 645 respectivamente — mas exigem investimento inicial alto (R$ 800k-2M) e competem com mercado maduro.

Copacabana oferece equilíbrio: investimento moderado (R$ 400k-800k), maior volume de demanda (7.760 imóveis ativos), e taxa de ocupação consistente de 81%. É o “ponto de entrada” ideal para iniciantes.

Mas a verdadeira oportunidade está nas fronteiras de expansão, segundo especialistas.

Barra da Tijuca cresceu 97% em oferta entre 2024-2025, com ADR de R$ 385 e ocupação de 76%. Recreio dos Bandeirantes explodiu 367% — indicador clássico de mercado emergente antes da saturação.

“Quando você vê crescimento de 300%+ em um bairro, é o mercado dizendo: ‘aqui está a próxima Copacabana'”, analisa Mendes. “Quem entrar agora no Recreio com gestão profissional terá 2-3 anos de vantagem antes da concorrência se intensificar.”

A HostnJoy recomenda estratégia diferenciada por perfil:

• Máxima rentabilidade imediata: Ipanema/Leblon (alto investimento, retorno premium)
• Melhor equilíbrio risco/retorno: Copacabana (mercado consolidado, previsível)
• Maior potencial de valorização: Barra/Recreio (investimento menor, crescimento acelerado)
• Nicho diferenciado: Santa Teresa (ADR R$ 415, turistas internacionais culturais)

Juliana Costa aprendeu da pior maneira. No Réveillon 2023-2024, seu apartamento em Copacabana ficou vazio. “Eu cobrei R$ 1.800 por noite achando que estava ‘aproveitando o momento'”, lembra. “Ninguém reservou. Descobri depois que o mercado estava entre R$ 1.200-1.500 para apartamentos similares.”

No Réveillon 2024-2025, sob gestão profissional, o mesmo apartamento foi reservado por R$ 1.650/noite (5 noites mínimas) três meses antes — gerando R$ 8.250 na semana.

Eventos são o multiplicador de receita no Rio. Os dados confirmam:

🎉 IMPACTO DE EVENTOS NA RECEITA (COPACABANA, DIÁRIA BASE R$ 350)

Réveillon (5-5,5x)R$ 1.750-1.925

Carnaval (4-4,5x)R$ 1.400-1.575

Rock in Rio (3-3,5x)R$ 1.050-1.225

Alta temporada (1,6-1,8x)R$ 560-630

Baixa temporada (0,75-0,8x)R$ 263-280

Fonte: Análise HostnJoy de 350+ propriedades no Rio (2025)

“A diferença entre amador e profissional aparece nos eventos”, explica Mendes. “Amadores erram por excesso (cobram demais e ficam vazios) ou por falta (medo de perder reserva e cobram pouco). Nosso algoritmo encontra o sweet spot: o preço máximo que ainda garante reserva 60-90 dias antes.”

Com grandes eventos confirmados para 2026 — Carnaval, Rock in Rio, preparativos para Pan-Americanos 2027 — especialistas projetam que a demanda permanecerá aquecida por pelo menos 24 meses.

A Janela Que Está Fechando: Por Que 2025-2026 É Crítico

Paulo Andrade, analista imobiliário independente, é direto: “Estamos no ‘meio do jogo’ dessa transformação. Não é mais o início — 25 mil imóveis já estão no mercado. Mas também não é o fim — ainda há espaço antes da saturação.”

Os indicadores sugerem que a janela de oportunidade ideal está fechando:

• Crescimento de 18% ao ano é insustentável — matemática simples dita desaceleração em 12-24 meses
• Bairros nobres (Ipanema, Leblon) já mostram sinais de saturação com ADR estagnado
• Regulamentação municipal em discussão pode criar barreiras de entrada (cadastro, ISS 5%, licenças)
• Profissionalização acelerada eleva padrão de qualidade — amadores ficam para trás

“Quem profissionalizar agora terá 12-18 meses de vantagem competitiva antes do mercado estabilizar. Depois disso, será apenas mais um apartamento na multidão. A diferença entre entrar agora e em 2027 pode significar R$ 100.000-150.000 em receita acumulada.”

— Paulo Andrade, analista imobiliário independente

A HostnJoy reporta aumento de 340% em consultas de proprietários nos últimos 6 meses — indicador de que a conscientização sobre gestão profissional está acelerando.

A Regulamentação Inevitável: O Que Esperar

A Câmara Municipal do Rio debate projeto de lei para regulamentar o setor. Principais pontos em discussão:

• Aplicação de ISS de 5% (mesma alíquota hoteleira)
• Cadastro municipal obrigatório
• Exigências: alvará, licença sanitária, inscrição no Ministério do Turismo
• Potencial arrecadação estimada: R$ 105 milhões/ano

O Airbnb argumenta que a atividade é legal (Lei do Inquilinato 8.245/1991, confirmada por decisão do STF) e que regulamentação excessiva prejudicaria economia local — R$ 6 bilhões de impacto no PIB carioca em 2023, segundo relatório da plataforma.

“Regulamentação equilibrada pode até beneficiar o setor”, opina Mendes. “Cria barreiras de entrada que profissionalizam o mercado e eliminam operadores amadores. Empresas sérias já mantêm conformidade fiscal total.”

Conclusão: A Matemática Não Mente

Os dados são inequívocos: o Rio de Janeiro vive o maior boom turístico de sua história, e essa onda está transformando proprietários comuns em empreendedores da hospitalidade — desde que aceitem que isso requer profissionalização.

A matemática é simples:

• Aluguel tradicional: R$ 38.400/ano, zero trabalho
• Gestão própria Airbnb: R$ 72.250/ano, 800h trabalho, stress alto
• Gestão profissional: R$ 122.820/ano, zero trabalho, tranquilidade total

Mesmo pagando 16% de comissão, gestão profissional gera 70% mais receita líquida que gestão própria, e 220% mais que aluguel tradicional.

A questão não é mais “Vale a pena?” — é “Quanto estou perdendo ao não fazer?”

Com 1,63 milhão de turistas internacionais em 2025 (+52%), projeção de 2 milhões até dezembro, e grandes eventos confirmados para 2026, a janela de oportunidade está aberta.

Mas está fechando.

📚 Fontes e Metodologia

• Embratur – Estatísticas de turismo internacional (jan-set 2025)
• Ministério do Turismo – Dados de chegadas internacionais
• Secretaria Estadual de Turismo RJ – Projeções 2025
• Secovi Rio – Levantamento mercado aluguel por temporada (abr 2024 – mar 2025)
• Inside.Airbnb – Base de dados anúncios ativos Rio de Janeiro (out 2025)
• AirROI – Market Analysis Rio de Janeiro (set 2024 – ago 2025)
• Airbtics – STR Revenue Data Brazil 2025
• HostnJoy – Análise proprietária de 350+ propriedades gerenciadas no Rio
• 15 entrevistas com proprietários (gestão própria e profissional)

Nota de Transparência: Este conteúdo foi produzido em parceria com a HostnJoy, empresa especializada em gestão profissional de Airbnb no Rio de Janeiro. Todos os dados estatísticos são de fontes públicas independentes. Nomes de proprietários foram alterados para proteger privacidade.

Última atualização: 24 de outubro de 2025

Sobre a HostnJoy

A HostnJoy é uma empresa brasileira especializada em gestão profissional de propriedades para aluguel por temporada, com presença física no Rio de Janeiro (Zona Sul, Barra da Tijuca, Centro).

Diferenciais tecnológicos:

• Algoritmo proprietário de precificação dinâmica com IA
• Taxa média de ocupação 87% (24% acima da média nacional)
• Sem período mínimo de contrato
• Dashboard para proprietários
• Atendimento 24/7 em 7 idiomas

🌐 www.hostnjoy.com.br/rio-de-janeiro